Immobilien München
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Sachwerte für Generationen: die Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Die eigene Immobilie ist im Volksmund nicht umsonst liebevoll als „Betongold“ bekannt – neben der Freiheit, in den eigenen vier Wänden alles Mögliche tun und lassen zu können, spielt die langfristige Absicherung als Altersvorsorge eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für einen Immobilienkauf. Und immer mehr Menschen bieten die Wohnung, die sie als Altersvorsorge gekauft haben, zur Miete an – so sichern sie sich ein regelmäßiges Zusatzeinkommen neben der Rente. In Österreich und Teilen Deutschlands werden Mietshäuser auch als „Zinshaus“ bezeichnet – denn die Miete und andere Vorteile ergeben einen attraktiven Gesamtzins, den Anleger heutzutage bei kaum einer anderen Investmentform erzielen können.

Mit dem Kauf einer Immobilie für die spätere Vermietung setzen Anleger auf ein solides Investment – sie sind von den Schwankungen des Kapitalmarkts nicht betroffen, dafür profitieren Anleger von mehreren Vorzügen. Neben einer guten Rendite genießen Vermieter zahlreiche steuerliche Vorteile sowie eine möglichst hohe Anlagesicherheit. Die Immobilie bietet durch die Miete sowie die Wertsteigerung üblicherweise eine höhere Rendite als die gängigen Investmentvehikel. Zudem sind Anleger vor der Inflation geschützt, weil die Mietspiegel regelmäßig angepasst werden.

Die meisten Deutschen machen allerdings um die vermietete Immobilie zur Altersvorsorge noch einen großen Bogen und setzen weiterhin auf Versicherungslösungen. Hierbei zahlen sie jedoch meist drauf. Die Erträge werden zwar in der Ansparphase nicht versteuert, doch bei der Fälligkeit der Versicherung steht die Entscheidung für eine Auszahlung oder Verrentung der Versicherungssumme an. Doch wenn der Versicherte stirbt, geht der Kapitalerhalt verloren – wenn überhaupt, gibt es nur eine befristete Weiterzahlung der Rente für die Hinterbliebenen.

Nach den Turbulenzen an den Anleihemärkten sowie den Warnungen vieler Marktbeobachter vor einem Börsencrash bleiben für Investoren mit Weitblick nur noch wenige Anlageklassen übrig, die für die Altersvorsorge infrage kommen. Banksparpläne, Kapitalversicherungen oder Riester-Sparverträge sichern lediglich Mini-Zinsen, die meisten Hochzins-Alternativen bergen jedoch ein immenses Risiko, welches kaum jemand für seine Altersvorsorge gern eingeht. Sachwerte nehmen bei der Absicherung vor Inflation und Finanzkrisen einen immer größeren Stellenwert ein; eindrucksvoll ist dies bei dem anhaltenden Interesse der Öffentlichkeit an Gold zu beobachten. Das gelbe Metall ist auf dem besten Weg, zu einem massentauglichen Investment zu werden. Noch hängen die Deutschen aber an klassischen Anlageformen – und hierzu zählen neben dem Sparbuch, welches jedoch kaum noch Rendite abwirft, das eigene Haus oder die vermietete Wohnung.

Viele Arbeitnehmer und Selbstständige wissen bereits Jahrzehnte vor ihrem Renteneintritt, dass die gesetzliche Rente nicht für einen auskömmlichen Lebensabend reichen wird. Auch Gutverdienende sind nicht geschützt, denn sie zahlen nur Rentenbeiträge in Höhe der Beitragsbemessungsgrenze – darüber sind sie über die gesetzliche Altersvorsorge nicht abgesichert. Das gesetzliche Rentenkonto bei der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte oder den Landesversicherungsanstalten bietet einen aktuellen Einblick in die persönliche Versorgungslücke. Und diese muss geschlossen werden.

Immobilien zur Vermietung sind dabei mehr als ein Lückenbüßer – sie bieten dem Anleger gleich mehrere Vorteile: Ein Teil der Miete ist jedes Jahr steuerfrei, weil bis zu 50 Jahre nach dem Kauf die steuerliche Abschreibung (AfA) angewendet werden darf. Jahr für Jahr können dabei zwei Prozent des ursprünglichen Gebäudewerts als fiktiver steuerlicher Verlust von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Auch die Zinsen für die Immobilienfinanzierung können von der Steuer abgesetzt werden – allerdings sollte man den Kredit so langsam wie möglich tilgen, um lange von dieser Steuerermäßigung zu profitieren. Solange das Gesamtergebnis durch diese Rechnung negativ ausfällt, können die fiktiven „Verluste“ auch mit dem Einkommen aus angestellter oder selbstständiger Tätigkeit verrechnet werden. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Formular „Anlage V“ zur Steuererklärung. So macht sich die Immobilie jedes Jahr aufs Neue als völlig legales Steuersparmodell bezahlt.

Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Gegen die Inflation sind Mieteinnahmen ein guter Schutz – die Mieten orientieren sich üblicherweise an den allgemeinen Lebenshaltungskosten. So müssen Anleger – anders als bei den meisten anderen Investmentklassen – keinen Kaufkraftverlust des Kapitals fürchten, welches sie für die Rentenzahlung eingesetzt haben. Und wer möchte, dass auch die Nachfahren noch vom Vermögen ihrer Eltern und Großeltern profitieren, wird Immobilien als Wertanlage schätzen: Anders als beispielsweise bei einer privaten Rentenversicherung sichern Immobilien den Kapitalerhalt auch langfristig, denn die Immobilie kann an die nächste Generation weitergegeben werden.

Vor dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung sind allerdings einige Vorberechnungen nötig. Denn bevor die ersten Mieter einziehen, fallen einige Kosten an: Finanzierungskosten (also beispielsweise die Zinsen für den Kredit, mit dem die Immobilie gekauft wurde) und laufende Wohnungskosten stehen auf der Ausgabenseite, Mieterträge und Steuervorteile müssen gegengerechnet werden. Grundsätzlich gilt: Die Erwerbsnebenkosten, dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklergebühren, sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist inzwischen auch für viele Investoren eine hundertprozentige Finanzierung möglich. Voraussetzungen hierfür sind natürlich das Objekt, die Lage und besonders die Bonität.

Bei der Rendite-Berechnung liegt der Teufel aber im Detail: Rechnerisch rutscht ein Immobilien-Investment nach dem Kauf erst einmal ins Minus, weil auch die Kaufnebenkosten als eingesetztes Kapital verbucht werden müssen. Üblicherweise hat die Wertsteigerung der Immobilie nach etwa fünf Jahren diesen Rückstand aufgeholt, sodass ab dann eine reale Wertsteigerung zu verzeichnen ist. Und diese liegt – vorsichtig gerechnet – bei etwa 1,5 Prozent pro Jahr. Dazu kommt der „Miet-Zins“. Ein Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung in guter Großstadtlage liegt bei 300.000 Euro, die Miete bringt 15.000 Euro pro Jahr. Die Rendite Zins liegt also bei 5 Prozent des Immobilienpreises (300.000 Euro), unter Berücksichtigung der Nebenkosten (30.000 Euro) wären es immerhin noch etwa 4,5 Prozent. So landen Vermieter bei einer Gesamtrendite, von denen Sparer in Deutschland in diesem Jahrtausend nur träumen konnten.

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